همزمان، برنامه‌های گوناگون دولت‌ها برای خانه‌دار کردن دهک‌های پایین درآمدی، با وجود نام‌ها و رویکردهای متفاوت، موفق به تحقق اهداف خود نشده‌اند. این وضعیت، این پرسش بنیادین را مطرح می‌سازد که آیا زمان آن فرا نرسیده است تا دولت از حمایت صرف از ساخت مسکن ملکی دست برداشته و توجه خود را به تقویت و توسعه بازار اجاره معطوف کند؟
فردین یزدانی، تحلیلگر اقتصادی، در گفتگو با رسانه‌ها و به نقل از اقتصادآنلاین، با انتقاد شدید از اصرار بر سیاست‌های متمرکز بر افزایش مالکیت مسکن، تصریح کرد که این روش در سالیان اخیر کارایی خود را از دست داده و دیگر نمی‌تواند پاسخگوی نیاز اقشار هدف باشد. وی افزود: با در نظر گرفتن شکاف عمیق میان سطح درآمد خانوارها و بهای سرسام‌آور مسکن، ضروری است که رویکرد دولت از ترویج مالکیت به سمت گسترش و ساماندهی بازار اجاره مسکن تغییر کند.
عدم تناسب میان قدرت خرید و قیمت مسکن، مانعی بزرگ
در واکنش به این سوال که آیا طرح‌هایی نظیر نهضت ملی مسکن، مسکن ملی، و مسکن مهر که با هدف خانه‌دار کردن طبقات کم‌درآمد اجرا شده‌اند، مسیر درستی را طی می‌کنند، یزدانی اظهار داشت: الگوی فکری مبتنی بر افزایش تملک مسکن توسط خانواده‌ها، به دلایل گوناگونی با شکست مواجه شده و نتوانسته است به اهداف تعیین‌شده برای گروه‌های هدف دست یابد.
او مهم‌ترین عامل این ناکامی را عدم تطابق درآمدی خانواده‌ها با هزینه نهایی ساخت مسکن دانست. به گفته وی، حتی در سناریویی که واحدهای مسکونی بدون احتساب سود و صرفاً با قیمت تمام‌شده به متقاضیان عرضه شوند، بخش وسیعی از خانوارها همچنان توان پرداخت اقساط سنگین وام‌های بانکی را نخواهند داشت.
این متخصص حوزه مسکن افزود: پیامد چنین وضعیتی این است که یا شمار متقاضیان واقعی این طرح‌ها به حداقل می‌رسد و یا افراد با سطوح درآمدی متوسط و بالا به این برنامه‌ها ورود می‌کنند. از این رو، الگوی ترویج مالکیت در طرح‌های حمایتی دولت به نتایج مورد انتظار نخواهد انجامید و مطلوب‌تر آن است که سیاست‌گذاری‌ها به سمت تقویت بازار اجاره تغییر یابد. او تاکید کرد که اگر دولت تمرکز خود را بر بازار اجاره بگذارد، به رویکردی مؤثرتر و اثربخش‌تر دست خواهد یافت.
تقویت بازار اجاره، ضرورتی جایگزین خانه‌دار کردن
یزدانی در ادامه توضیحات خود پیرامون راهکارهای لازم برای گسترش بازار اجاره، بیان داشت: اگرچه دولت در حال حاضر به دلیل تعهدات ناشی از طرح نهضت ملی مسکن، مجبور به تخصیص بخش عظیمی از منابع خود برای اتمام پروژه‌های ثبت‌نام شده است، اما باید همزمان برنامه‌ای مدون و روشن برای ساماندهی بازار اجاره نیز در دستور کار قرار دهد.
او تصریح کرد که گام نخست، ابداع روش‌های خلاقانه برای توسعه مسکن استیجاری است. وی تاکید کرد که اجرای این سیاست نباید به صورت یکپارچه در کل کشور اعمال شود؛ بلکه باید مناطقی که با بحران جدی در حوزه اجاره‌نشینی روبرو هستند، به صورت هدفمند شناسایی شده و برنامه‌ریزی متناسب با هر منطقه صورت گیرد.
این کارشناس اقتصادی خاطرنشان ساخت: بسیاری از نقاط کشور، با وضعیت بحرانی در بازار اجاره روبرو نیستند. از این رو، در سایه محدودیت‌های منابع مالی، عقلانی‌تر آن است که دولت توان و امکانات خود را بر مناطقی متمرکز سازد که بیشترین بحران اجاره‌نشینی را تجربه می‌کنند تا بدین ترتیب، اثربخشی و کارایی سیاست‌ها به حداکثر برسد.
مشارکت بخش خصوصی، لازمه توسعه بازار اجاره
یزدانی همچنین بر اهمیت همکاری و تعامل میان نهادهای مختلف تاکید ورزید و اظهار داشت: گسترش بازار اجاره بدون هم‌افزایی دولت، نهادهای حمایتی و بخش خصوصی غیرممکن است. با توجه به تنگناهای مالی دولت، پیشنهاد می‌شود که برنامه‌های توسعه این بازار و ساخت واحدهای استیجاری با مشارکت و همکاری این مجموعه‌ها طرح‌ریزی و به مرحله اجرا گذاشته شود.
او با اشاره به توانمندی‌های بخش خصوصی، عنوان کرد: آمارها حکایت از آن دارد که بازار اجاره دیگر تنها یک نیاز نیست، بلکه به یک فعالیت اقتصادی پررونق مبدل شده است؛ به طوری که حدود ۲۰ درصد از پروژه‌های ساخت‌وساز مسکونی با هدف اجاره‌دهی انجام می‌پذیرد. بنابراین، بخش خصوصی از ظرفیت بالایی برای ایفای نقش مؤثر در این عرصه برخوردار است و دولت می‌تواند با همکاری این بخش، بخش قابل توجهی از نیازهای بازار اجاره را پوشش دهد.
یزدانی با این وجود متذکر شد: با حجم کنونی منابع، این اقدامات به تنهایی راهگشای اساسی نخواهند بود و تا زمانی که شاهد گشایش‌های چشمگیر در اقتصاد کلان نباشیم و بودجه بیشتری به این حوزه اختصاص نیابد، نمی‌توان انتظار دگرگونی جدی در بازار اجاره را داشت.
بازار اجاره؛ ضرورتی انکارناپذیر در سیاست‌گذاری مسکن
این تحلیلگر اقتصادی در بخش پایانی صحبت‌های خود و با اشاره به روندهای غالب در اقتصاد کشور گفت: اوضاع کلی اقتصادی، خانواده‌ها را ناگزیر به سمت اجاره‌نشینی کشانده است. در چنین شرایطی، تکیه بر ساخت مسکن با هدف تملک دیگر نمی‌تواند نیازهای تأمین مسکن را برآورده سازد و از این رو، توسعه بازار اجاره به یک ضرورت قطعی و گریزناپذیر تبدیل شده است.
او هشدار جدی داد: در صورتی که دولت، سیاست توسعه بازار اجاره را با مکانیزم‌های اجرایی مناسب در اولویت قرار ندهد، این بازار توسط بخش خصوصی گسترش خواهد یافت، اما به احتمال قوی با نرخ‌هایی که فراتر از توان مالی بسیاری از خانواده‌ها خواهد بود. به همین دلیل، حمایت قاطع از توسعه بازار اجاره باید به یکی از مهم‌ترین اولویت‌های سیاست‌گذاری دولت تبدیل گردد.
